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第329章：楼市那些事（二更）

　　第329章：楼市那些事

　　“闻伯伯，你还没有回答我哩！”赵恬转换了话题。

　　“哦！你很想知道吗？”闻泉明知故问道，“那好，我现在就告诉你！我并不是心血来潮图一时之快！你想想看，我能是那种做事说话不经过大脑的人吗？”

　　“不是！”

　　“这就对了！所以，对于这个问题，我目前还没有最终思考到位，不过，我隐隐觉得，农业和农村应该是今天乃至今后相当长一段时间内一个不错的投资领域！”闻泉收敛了笑容，一本正经地说道。

　　“为啥？”赵恬急忙问道。

　　“中国改革开放，前面三四十年的着眼点在城市和工业，现在，全国城市化已经达到百分之六十以上，东部沿海地区已经达到百分之七八十。从世界城市化的发展规律来看，发达国家一般都是长期稳定在百分之八十左右，很少能够达到百分之九十的；发展中国家的城市化大都在百分之三十到七十之间，甚至非洲和亚洲的部分落后国家还在百分之三十以下。所以，一个国家和地区的城市化水平一旦达到或者接近百分之七十的标准，就意味着进入了城市化发展的后期。而城市化发展后期的特点就是，速度大大下降，进城人口逐年走低，城市的环境越来越差，交通拥堵住房紧张就业困难上学就医等问题就会接憧而至，甚至开始出现人口从城市逃离进入农村的现象。所以说，我个人认为，中国的城市化黄金期已经过去，房地产的风口期也已经远去，那个全民一拥而上依靠拆迁、买房、建楼就可以快速致富的年代已经渐行渐远了！你没有看到，最近这些年国家对房地产行业不断推出打压政策，楼市调控越来越紧。不仅让银行对房地产企业的放贷进行收紧，而且还对供给侧的购房人的放贷也在一步步的收紧。整个楼市的寒冬正在到来！”闻泉不紧不慢地说道。

　　“有这么严重吗？你会不会是道听途说的？”赵恬完全不能相信，“我看，冶州城的楼市依然火热，好的楼盘马上就要突破一万！几乎年年都在涨，今年春节期间，不少楼盘都涨到了九千八左右，因为那些在外打工的人回乡买房了，大大推高了楼价。好的楼盘甚至被一抢而空！根本就不愁卖！”

　　“你说的部分地区的刚性需求！不能代表全国的普遍现象！”闻泉直接指出来，“从去年冬到今年春，国家不断提出房住不炒的概念，这是国家对房地产行业的基本态度！你千万不要小看国家调控政策带来的影响。国家要是下定决心治理房地产行业乱象，肯定能够整下来的，只是任何政策的实施和落地都需要一个时间过程，效果怎么样，不是看当前，而是随后这半年甚至一年时间内，楼市的反应。我敢断定，这次的调控，绝对是见效的！因为同时对楼市的供给侧和需求侧打击，过去是几乎没有过的！银行一旦对流入楼市的资金收紧，那些中小企业，甚至大型房企，资金链必然会收紧，他们拿地的豪迈气概立马偃旗息鼓，如果有存量土地的话，还好，暂时可以对这些土地进行开发，否则，是不可能有天价地王出现了！没有土地，怎么建楼？还有就是，几乎每家房企都有天量的待售楼盘，这些楼盘如果不能及时出手，资金就压在了手里，这就等于把流动资金逐渐变成了固定资金。没有流动资金，你拿什么给员工发工资，拿什么归还银行的贷款利息，拿什么偿还供应商的建材款和工程款？这就是国家对房地产市场的釜底抽薪之举！”闻泉平静地说道。

　　“釜底抽薪？不见得吧！就像那些进城的农民工和想要结婚的年轻人，他们不是照样需要买房，他们购房的钱款，不就救了房企的命了？哪里釜底抽薪了！”赵恬反驳道。

　　闻泉笑了笑，说道，“你可以去问问他们，现在如此高的楼价，他们手上的钱，有几个是现款购房的？能够拿出一半首付款就不错了！就拿冶州城来说吧，平均工资三四千元，楼价九千多，几乎是不吃不喝两个人的工资积攒到一起才能购买一个平方。这就意味着，小两口需要不吃不喝十年到二十年才能够买到一套房！如果考虑到维持一家老小的吃穿用度，那么，他们两口子需要为此奋斗一生，才能够买到一套房。所以，这样的楼价，注定了不用公积金或者商贷是不可能买房的！而国家在供给侧对流入楼市的资金同时收紧，就意味着你想买房，就必须拿出更多的首付款，承担更多的利息，加上即将出台的房产税和空置房屋税收政策，这样就把一大部分依靠炒作楼市来赚钱的人给赶走了，剩下来的大都是刚需！可是，真正的刚需，才有多少？楼市涨价就是因为有炒房团和投资客在哄抬楼价才造成的！所以，一旦楼市的需要量大减，市场上观望情绪就会形成，那些刚需也会随之加入观望者的行列，变得小心谨慎起来。这样的情况是非常可怕的，一旦整个楼市没有需求，房企就没有回流资金，存量房就会越来越多，资金链就会逐渐收紧甚至断裂！所以，那些资金短缺的企业很容易垮掉的！”

　　“这么说，楼价要大跌了？”赵恬天真地问道。

　　“哪能轻易大跌！其实，楼市这条船上已经捆绑上了太多的利益攸关者，他们是既得利益者，他们中的任何一个人都不会看到楼市下跌的那一天！”闻泉意味深长地说道。

　　“你是说房地产开发商的那些大老板们吧！？”赵恬追问道。

　　“这才多少人？九牛一毛！现在的房地产行业，直接关联者，就占到全行业从业者的十分之一左右，如果要算间接关联者，可以毫不夸张的说，有将近一半的人都与它有着或松或紧的关系。”闻泉眯着眼睛，自信满满地说道。

　　“不会吧！你说的这些人，也包括我吗？”赵恬很惊讶。

　　“当然了！也包括你！你细细想想看，就不说你是一个即将买房的准刚需，就是你们家现在住的那个水岸人家的房子，不是现款购买的吧！那套房子，有你的首付款，也有你爸妈的首付款，当然还有他们俩的月供！如果，房子直接腰斩，这就等于你们家住的那套房子只有现价的二分之一，这个价格，肯定会低于你家买房的价格。这就相当于，你们辛辛苦苦几十年，挣的钱以及归还银行的贷款，算是白忙活了！因为那些钱全部打水漂了，你能接受这个现实吗？”闻泉解释道。

　　“哦！原来是这样呀！”赵恬恍然大悟。

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